城市维护建设税（城市维护建设税怎么算）

中岛财税:解决房地产建设行业财税问题的专家

一、契税法将于今年9月实施。

《中华人民共和国契税法》已经十三届全国人大常委会第二十一次会议通过，将于今年9月1日起施行。

契税法实现了税制的转移，夫妻所有权的转移和合法继承仍然免征契税。不仅如此，《契税法》还新增了对非营利性学校、医疗机构等相关单位免征契税的规定。

税收制度发生变化，总体上保持不变。

契税法由十六条组成。在保持现行税制框架和税负水平基本不变的基础上，还对征税范围、减税免税、申报缴纳时间等进行了改进和优化。结合经济社会发展、相关法律法规变化和征管实践。

目前契税税率按照1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定执行，税率为3%至5%。契税法按照税制转移的思路，保证现行税制框架和税负水平不变，将契税暂行条例上升为法律。

目前《契税法》和《契税暂行条例》的税率一致，税率没有提高。

根据《北京市契税暂行条例》，此前确定的契税税率为3%。

在此基础上，根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部2016年发布的《关于调整房地产交易契税和营业税优惠政策的通知》，北京市将对面积在90平方米及以下的唯一住房(家庭成员包括购房人、配偶和未成年子女)减征1%的契税。面积超过90平方米的，减按1.5%的税率征收契税。

据北京市税务局财产行为税办公室相关负责人介绍，对于广大市民来说，上述政策实际上是对刚需房和改善房的契税优惠。根据“房住不炒”的房地产市场调控要求，《契税法》明确了国务院可以按规定免征或减征契税，这实际上意味着现行契税优惠政策将会延续。

夫妻仍然免交契税。

夫妻转让与合法继承不动产之间的契税问题一直是社会关注的焦点。《契税法》规定，夫妻之间土地、房屋所有权的变更以及婚姻关系存续期间法定继承人继承土地、房屋所有权的，继续免征契税。

之前夫妻转让、合法继承财产的契税是怎么规定的，新政有没有调整？据北京税务部门介绍，其实早在2014年，中华人民共和国财政部、国家税务总局就发布了《关于夫妻间变更房屋、土地权属契税政策的通知》，中华人民共和国国家税务总局《关于继承土地、房屋权属契税问题的批复》已经有了上述规定。

“夫妻转让、房产合法继承的契税规定，提升了契税法中的法律层面，可以更好地保护相关人员的权益，更好地与民法典衔接。”北京市税务局财产行为税科相关负责人表示。

优惠政策的范围要适当扩大。

那么，与契税暂行条例相比，《契税法》的变化在哪里？

北京市税务局财产行为税科相关负责人解释，此次契税法也适当扩大了税收优惠政策的范围。

具体来说，为了表示对公益事业的支持，《契税法》增加了非营利学校、医疗机构和社会福利机构用于办公、教学、医疗、科研、养老和救助的土地和房屋免征契税的规定。

纳税人要特别注意的是，《契税暂行条例》中也规定了申报纳税期限，即“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地契税征收机关申报纳税，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”，改为“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税”。

届时纳税人只需在办理不动产权属证书前申报缴纳契税，更符合当前北京市不断优化不动产登记领域营商环境的改革方向，方便纳税人一次性完成房屋交易、纳税、不动产登记等一系列业务。

二、城市建设税法将于今年9月实施。

2020年8月11日，十三届全国人大常委会第二十一次会议表决通过《城市维护建设税法》，将于2021年9月1日起施行，1985年2月8日国务院发布的《城市维护建设税暂行条例》同时废止。与城市维护建设税暂行条例相比，按照“保持现行税制框架和税负水平总体不变”的原则，结合经济社会发展和征管实际，《城市维护建设税暂行条例》通过《城市维护建设税法》进行了适当调整。这些调整会对纳税人产生什么影响？首先，了解相关要点。

计税依据已经改变。

城市维护建设税是以增值税和消费税的数额为基础，与增值税和消费税同时征收，本质上是一种附加税。因此，城市维护建设税的征收管理需要与增值税、消费税相衔接。城市维护建设税法颁布后，需要注意税收基础的一些变化。

2018年发布的《财政部国家税务总局关于城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加有关政策的通知》(财税〔2018〕80号)明确规定，期末实行增值税即征即退的纳税人，允许从城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加的计税依据中扣除已退增值税金额。城市建设税法的维护将现行条例上升为法律，以减轻纳税人负担。

例如，位于A城区的A公司适用7%的城市维护建设税率。2020年8月需要缴纳增值税100万元。上个月申请并获得增值税退税10万元，应缴纳城市维护建设税金额为(100-10)×7%=6.3(万元)。企业A可从城市维护建设税计税基础中扣除申请退税的10万元税收优惠，少缴税10×7%=0.7(万元)。

“纳税人所在地”授权地点的确定

为了不增加纳税人的税负，《城市维护建设税法》对《城市维护建设税暂行条例》的规定进行了转移，即根据纳税人所在的行政区域不同，实行差别税率:市区7%，县镇5%，其他地区1%。其中，“纳税人所在地”的授权规定建议纳税人注意。

《城市维护建设税法》第四条规定，纳税人的居住地为纳税人的居住地或者与纳税人生产经营活动有关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。随着城镇化的不断推进、城乡一体化的发展和行政区划的调整，“纳税人所在地”也发生了变化，各地实际情况不同，不可能在全国范围内统一界定纳税人所在地。

比如，企业B在B县注册成立，但其具体生产经营集中在邻近的C县，均按5%的城市维护建设税率征收。但随着城市化进程的推进，B县被撤县设区，纳入统一的城市规划建设。那么，如何判断B企业的“纳税人所在地”？是注册地确认还是生产经营地确认？如果是注册地，适用7%的税率；如果是生产经营场所，适用5%的税率。在这种情况下，地方有必要根据实际情况明确“纳税人所在地”的内涵。

因此，笔者提醒相关纳税人动态关注当地对“纳税人所在地”的界定。

为税收优惠政策的延续留出足够的空间

城市维护建设税作为附加税的一种，随着增值税和消费税的降低而减免。根据现行规定，退役士兵、重点创业群体和就业人员、增值税小规模纳税人和国家重大水利工程建设资金可单独享受城市维护建设税优惠。《城市维护建设税法》授权国务院依法对重点群体制定城市维护建设税的减免税优惠政策。

现行的城市维护建设税收优惠分散在许多规范性文件中。

《财政部国家税务总局关于进一步支持自谋职业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》(财税〔2019〕21号)和《国务院扶贫办财政部国家税务总局关于进一步支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》(财税〔2019〕22号)明确规定，对符合条件的吸引退役士兵和重点群体就业的企业，以及退役士兵和重点群体创业的，予以规定。

《财政部国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)明确，省、自治区、直辖市人民政府可以在税额的50%以内减免城市维护建设税等“六税两费”。

《中华人民共和国国家税务总局财政部关于国家重大水利建设基金免征城市维护建设税和附加教育费的通知》(财税〔2010〕44号)明确规定，国家重大水利建设基金免征城市维护建设税。

根据城市维护建设税法，根据国民经济和社会发展的需要，国务院可以对重大公共基础设施建设、特殊行业和群体、重大突发事件减免城市维护建设税，并报全国人民代表大会常务委员会备案。因此，城市建设维护税法实施后，国务院仍可针对重点群体制定减免税优惠政策。建议纳税人关注国务院根据《城市维护建设税法》及相关税收法律、行政法规制定的相关规定。

“同征同管”涵盖所有征收场景。

城市维护建设税暂行条例只明确了城市维护建设税的征收、管理、纳税环节、奖惩等事项。其他明细按增值税、消费税的相关规定办理，相对笼统。为规范征收管理，《城市维护建设税法》明确规定了纳税义务时间、扣缴义务人、扣缴义务时间等税收制度要素。

根据城市维护建设税法，城市维护建设税的纳税义务与增值税、消费税同时发生，分别与增值税、消费税同时缴纳。城市维护建设税扣缴义务人是有增值税、消费税扣缴义务的单位和个人，在扣缴增值税、消费税的同时，扣缴城市维护建设税。这一规定涵盖了城市维护建设税的所有征收场景，完善了税制要素，有利于提高征管效率，同时减轻了纳税人的税负。

纳税申报单将被合并。

目前，国家税务总局正在积极推进增值税、消费税与城市维护建设纳税申报表合并，将城市维护建设纳税申报表与增值税、消费税申报表整合，减少纳税人填表数量，缩短纳税人纳税时间，进一步方便纳税人。

增值税、消费税和城市维护建设税合并申报，将保持现行申报规则和功能不变。纳税人只需及时关注中华人民共和国国家税务总局发布的相关政策文件，了解申报表的开放时间。

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本文来自北京日报和中国税务报。

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