龙湖地产怎么样(十大口碑最差的开发商)

▲龙湖集团北京总部外景▲龙湖集团北京总部所在地

可怕，代表着一种极端，极端的好，或者极端的坏。而龙湖则是前者。

“可怕”之一

连续五年保持“三条红线”绿色档水平。

2021年8月是龙湖集团历史上可以贴上标签的一个月。

2021年8月2日，《财富》世界500强榜单发布。龙湖集团以1845.5亿元的营业收入和186.9亿元的核心净利润首次荣登榜单，排名第456位。

在此之前，龙湖连续11年入选福布斯全球上市公司2000强，连续12年入选《财富》中国500强，显示了其稳健的管理品质和强大的综合实力。

在外界看来，龙湖“洁身自好”的财务表现得到了资本市场的广泛认可。年报显示，龙湖集团营业额和2020年归属于股东的核心净利润已连续五年保持两位数增长。

虽然2020年全球新冠肺炎疫情的突发和反复爆发改变了行业环境和发展格局，但面对充满挑战和不确定性的市场环境，龙湖始终坚守盘面，稳健经营。

财务方面，龙湖连续五年达到“三条红线”要求，是2019年TOP30房企年报中六家绿档房企中唯一的民营企业。在2020年TOP30房企年报13家绿档房企中排名第四，在民营企业中依然排名第一(净负债率最低)。

最新数据显示，今年上半年，龙湖累计实现合同金额1426.3亿元，同比增长28.4%，创历史新高。基于良好的财务业绩和稳健的业务发展，龙湖集团不断得到资本市场的认可。

今年3月，龙湖被纳入恒生指数恒指，正式成为蓝筹公司。同时，龙湖是当年中国所有投资级房企中唯一被两家国际机构上调评级的企业。

“可怕”第二名

龙湖的选址观坚持了十五年。

不忘初心，才能实现你的最终目标——地产锐看认为最能形容北京龙湖的布局。

在北京龙湖的发展史上，有一个特别标志的时刻，那就是15年前，“进京赶考”推出了第一部作品龙湖麓山，风靡行业内外，奠定了龙湖在北京地产“别墅专家”的地位。

那时候也是北京市场大爆发，地产明星企业互相竞争的时候。

多年后的现在，观察龙湖在北京的项目布局，似乎“早有预谋”，惊叹其十五年的坚持。

如果你看看北京近年来增速最快的区域或板块，你会发现东北有一条清晰的轴线——在北京定位为“国际交往中心”的大背景下，高端住宅区、高端产业区和城市高速发展带的主要分布。早在几年前，玉龙湖就已经明确了这条轴线——“北京45”增长轴。

我们先梳理一下龙湖这些年在“北京45”增长轴上开发了哪些项目。

纵观这些项目的空房布局，从中央别墅区(2007年9月1日)，到潮白河别墅区，再到托土孙河别墅区，第四使馆区，再到最新的朝阳北国际生活区，龙湖项目分布在北京东北45°轴两侧。

现在看来，这条轴线也是北京国际高端住宅发展的轴线。通过观察北京龙湖这些项目的布局和入市时间，可以看出北京龙湖有着清晰的选址逻辑。

一、客户逻辑:发现高端城市人口的置换规律，了解并满足升级需求。业内传说，大约15年前，龙湖集团创始人吴亚军坐在北京顺义的罗马湖畔，喝着咖啡，决定了龙湖北京首站的选址。

▲顺义罗马湖美景

罗马湖在业内被誉为中央别墅区的“小后海”。

2007年9月1日，龙湖北京一号作品龙湖山开盘，实现7.6亿销售，创下北京别墅市场开盘数量最多、销售套数最多、销售金额最高的三项纪录。

8天后，潮白河别墅区2号作品龙湖香缇漫步市场，104套别墅两小时售罄，创下北京开盘最快、别墅数量最多的新纪录。

至此，龙湖已经确立了在北京的市场地位。

业内总结龙湖入驻北京的成功经验，其中重要的一条就是选择高端城市人口聚集地，创新产品，打造引领高端城市居住潮流的产品。

选择龙湖的时候，中央别墅区已经经历了十几年的发展，是北京公认的国际富人区。

顺义另一栋老洋房潮白河别墅与中央别墅同时崛起。

龙虎山的特色是差异化的庄园建筑和北方罕见的园林。香缇漫步以“回归自然田园，享受生活，重新出发”的生活理念，触动并赢得了目标客户——海归、外企中高层、中国企业家、各行业成功人士对提升内心生活的需求。

二、优先策略:发现未来，与城市共同成长。

“双声炮响”之后，龙湖继续在京东北耕耘，先后开发了香缇溪岸(2009)、王浩山(2011)、双龙原著(2013)、浦田原著(2015)、林静原著(2016)、云鹤御笔(2020)、云鹤砚。

据悉，龙湖的选地标准中有一句话:选地要踩准未来城市发展的方向。

这句话在北京龙湖项目的布局中得到充分体现。2006年龙湖拿下北京峨眉山地块时，中央别墅区虽然经历了十几年的发展，但仍处于名气逐渐上升的阶段。

此时，龙湖选择了中央别墅区，不仅找到了有钱的客户，更重要的是找到了区域的未来。

当时顺义区政府围绕机场东扩工程建设“Pro 空经济产业带”。2008年新国展、首都机场轻轨、首都机场二高速相继开通，中央别墅区即将进入新的发展期。

现在看来，龙虎山之后，中央别墅区从名气上逐渐步入了一个大发展阶段。

龙湖也是最早进入孙河板块的开发商。

2012年9月，龙湖拿下孙河第一块宅基地，打造双龙原创作品。自此，孙河作为北京新的中央别墅区正式亮相市场。

时至今日，现在的孙河别墅区已经不再是中央别墅区的附属角色，而是成为与中央别墅区分开定义的独立别墅区。

正是因为选对了地方，踩准了未来城市的发展方向，多年后才发现，在二手房市场，龙湖的项目几乎都是区域内的溢价标杆。

▲北京龙湖庐山实景图

比如龙虎山，目前二手房挂牌价普遍超过9万元/平方米(2009年一期开盘均价约2.5万元/平方米)。与周边其他高端项目相比，最大差价超过1.7倍左右。

▲北京龙湖项目

对比周边项目市场价格和二手房均价，无论是偶然形成还是提前洞察，龙湖沿着“北京45”轴线落户的过程，也是北京国际高端住宅区的成长过程。

从龙湖买房的角度来说，不仅意味着生活的改善，更意味着资产的稳定升值。

事实上，不仅是“北京45”轴的项目，北京五道口(唐宁一号)、圆明园(颐和原)、西三环(陈曦原)、常颖(龙湖常颖天街)、通州(龙湖蔚蓝香缇)等板块的龙湖二手房市场均有明显溢价，挂牌价高于周边同类板块。

第三个“可怕”

不断追求完美和不断创新的产品实力。

2020年，在离开顺义三年多后(上一个项目是2016年入市的原林静)，龙湖再次带着双子星项目回到顺义，就像当初进京时一样。

一个是位于中央别墅区的龙湖云荷御碧，2020年12月首次开盘，创下北京楼市单周销售45亿/230套，“一画售罄”的强劲销售传奇。

另一个是位于顺义仁和板块的龙湖云鹤砚，2021年3月首推，卖了7亿。在区域规划开发方面，也遵循龙湖“踩准未来城市发展方向”的选址原则。

▲龙湖云鹤砚重叠效果图

随着北京45°国际黄金轴线一路延伸，龙湖云鹤砚位于顺义人和板块，如今正面临“五策三核”的利好发展，锚定朝阳北CBD核心区位置，一个全新的高端居住区——朝阳北国际生活区也呼之欲出。

据统计，截至2020年12月31日，首都机场空经济区、中国(北京)自由贸易试验区、创新产业集聚示范区三大“区”强强联手，朝阳北集聚外资企业500余家、国企130余家、总部型企业70余家，合计注册企业12000余家，年均创造约80%。

可以预见，随着产业的引进和发展，未来的人和板块将会吸引更多有竞争力的产业群体和年轻人入驻。

龙湖云鹤砚是目前人和板块空港保税区唯一的低密度别墅居住区。拥有百万精英人才的人口红利，七纵八横的交通网络，三江七园的城市生态。此次选址再次踏上了未来城市的发展方向，对朝阳北国际生活区的发展起到了引领作用，促进了区域人居环境的改善和升级。

▲龙湖云鹤砚策划水果图

从产品层面来说，就像之前的项目一样，从洞察目标客户需求的角度，龙湖云鹤砚继承了云鹤御碧的创新产品基因，在整体规划设计、景观设计、户型研发等方面实现了迭代。

龙湖云鹤砚目前在售的明星产品为创新型叠拼别墅，户型面积150-375㎡。整体户型布局巧妙，可以自由切换3-5种居住模式，满足一个家庭全生命周期的居住需求。

▲龙湖云鹤重叠样板间实拍

首层10.2m超大宽度，LD一体化设计，大大提高了空房的利用率，南向老人房可按需定制，在市面别墅户型中并不多见。

一楼直通室外花园，每个窗户都可以对着庭院，大大增强了庭院别墅感。

想象一下，当老人在室内或庭院里喝茶下棋，男主人打球遛狗，女主人修剪花草，孩子们其乐融融时，每个家庭成员的庭院梦都能完美实现。

▲龙湖云鹤重叠样板间实拍

两层双人套房设计，诠释了对家庭生活的尊重和尺度。朝南的主卧套房，7.2m宽的视野和采光，也是超大主卧卫生间的亮点。11㎡空以上的赠送，可以根据需要改造，适合书房或者儿童房。北次卧套房可以作为孩子成长的私密空间空，也可以改装成衣帽间。

地下一层，高约3.2m，享有超大南北采光井，可根据需要调整为儿童活动室、瑜伽室等休闲娱乐空室；二层，高约3.3m，可用作储藏室、收藏室、管家室、酒窖等。，还可以当6.5m的震镐空。南北三个采光天井，前所未有。

▲龙湖云鹤重叠样板间实拍

目前，龙湖云鹤砚售楼处新开放的宽边框、叠拼别墅实景楼样板间，符合时代的航天主题，打造了北京首个裸眼3D泰泰空主题模型，可供喜欢该主题的业主今后装修时参考。

园林设计方面，传承龙湖28年造园精髓，龙湖云荷砚设计了东方潮七礼、酒店式豪华大门、前厅后院、专属定制的龙小湖乐园、26度中央景观会客厅、约3000㎡的美国红枫中央公园等沉浸式园林体验...

▲龙湖云河龙小湖儿童主题公园效果图。

而且云鹤砚示范区也是北京龙湖打造的第一个实景示范区。随着项目的进展，示范区将继续成长为未来交付的生活场景，使客户能够看到他们得到的东西。

在地产敏锐观察看来，这也符合龙湖选址中与未来共同成长的理念。

此外，项目周边的配套设施也比较成熟。

交通方面，距离龙湖云言和最近的地铁站是15号线顺义站，直线距离约6公里。周边规划有R4、S6线，未来可便捷连接潮阳、望京、金盏。

乘车20分钟左右可到达顺义核心商圈，半小时可到达首都机场，45分钟左右可到达望京和北京副中心(通州)。

商业设施方面，有祥云小镇、新世界、华联BHG、盒马、山姆等。龙湖云鹤砚方圆10公里内。西北侧计划建设32000平米的商业综合体，据说由天街商业团队负责，与项目同时交付。

配套教育方面，规划有时嘉小学，靠近师院小学、顺义一中、顺义九中。骑15分钟就能到达。医疗配套方面，5公里内聚集地坛医院、顺义妇幼医院、顺义中医院、区医院、首都附属儿童医院。

▲龙湖云鹤砚周边配套设施示意图

从售价来看，龙湖云鹤砚建有3-5居室的别墅，面积约150-375㎡，目前总售价约700-1000万元。

位于中央别墅区的云鹤玉璧，目前售价约2000万元/套，是龙湖云鹤砚的一倍多。

龙湖云鹤砚是云鹤玉璧在产品创作上的姊妹篇，两个项目相距不远，车程约20公里。通过对比可以看出，龙湖云鹤砚性价比明显较高。

此外，云鹤砚还建了一栋小高层，建筑面积约90/105/120㎡，总价约370万元。其中90/105㎡户型是不可多得的方形眼镜户型，120㎡户型全能通透。

“可怕”第四名

高市场价龙湖云鹤砚提高孤品。

两周以来，北京首次供应的30宗宅地已有一半陆续曝光。

从低容积率、有条件做改善型产品的项目销售限价来看，单笔总价普遍偏高。

这也使得重叠在售的产品，如龙湖云鹤砚，总价在700万-1000万之间，显得尤为稀缺。

▲龙湖云鹤砚重叠效果图

拿对了地，房地产项目就成功了一半。

买对了房子，你对美好生活的向往就实现了。

面对龙湖地产在二手房市场的溢价竞争力，北京地产圈曾有人问:为什么买龙湖房子的都赚钱了？

在地产敏锐观察看来，龙湖严格的“城市热土”沿线拿地的选址理念，恰恰是龙湖业主物业升值的保障。

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