新房收房流程及注意事项

拿到新房钥匙后，第一件事就是检查房子。由于新房质量参差不齐，业主在从开发商手中收房时，一定要慎重检查房子，防止后期发生纠纷。

一、新房交房要满足哪些条件？

开发商交付商品房必须符合下列条件：

1、经建设工程质量监督机构验证合格

商品房一般由区县建设工程质量监督站核实，出具是否合格的书面证收合格的，还应说明质量等级，如合格、优秀等。

2.住宅所属建筑必须取得住宅交付许可证

住宅所属建筑需取得住宅交付使用许可证，住宅交付使用许可证由市、区住宅土地管理局颁发。未取得许可证的房屋不得交付，公安户籍管理部门不得办理入境手续。您可以登录房屋管理局的网站进行查询。

3.取得新建商品房产权证(大产证)

其实只要取得"大产证"，一、二条所列条件必须具备。没有大产证"是的，开发商不能办理交付手续，开发商提前向买方交付房屋交钥匙，买方应拒绝接受。

许多购房者在开发商房屋不具备合法交付条件的情况下，提前进行房屋装修。交付期满后，开发商无法支付符合合同约定标准的房屋；或配套设施不到位；或质量问题或产权纠纷；或部分费用未支付，导致房屋交付许可证和商品房产权证无法按时取得。

此时，买家只能左右为难：退房，投入了大量的装修资金、时间、精力；不退，生活真的有很多不便，或者根本不能生活，即使要求退房，买家也不能要求开发商赔偿所有的经济损失，因为买家也有过错，也应该对提前装修造成的损失承担一定的责任。因此，在收到房屋时，必须检查开发商是否符合上述条件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

开发商取得商品房产权证书后，应当书面通知买方在约定的时间内验收交接房屋。开发商约定的收集期限一般在收集通知发出后30天内。根据有关规定，买方未在约定时间内到指定地点办理相关手续的，一般视为开发商已实际将房屋交付给买方。

2、验收

购房者应按照购房合同约定的标准逐一验收房屋工程质量和配套设施，并做好记录。同时，不要忽视房屋产权的明确验证。

在验收过程中，开发商应主动向买方出示建设项目质量检验合格表和商品房产权证书。开发商不出示的，买方可以拒绝验收，由开发商承担责任。

3.提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据《商品房实施住宅质量保证书和住宅使用手册制度的规定》等有关法律法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用手册。根据本法规，《住宅质量保证书》是开发商对商品房销售承担质量责任的法律文件，可作为商品房预售和销售合同的补充协议，与合同具有同等效力。开发商应当按照《住宅质量保证书》的规定承担保修责任。开发商不提供的，买方可以拒绝签署房屋交接书。商品房销售后，委托物业管理公司等单位维修的，应当在《住宅质量保证书》中明确委托单位；住宅使用说明书应当说明各部分（部件）的结构、性能、类型、性能和标准，并注意使用。

4.签署房屋交接书

买方检查房屋及其产权，认为符合合同条件的，应当与开发商签订房屋交接书；不符合合同规定的，应当记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交接标准，然后签署交接书。

三、业主收房时要注意的要点

1.检查前，如果开发商要求支付费用或签署文件，业主不得同意，否则业主在检查过程中发现的质量问题只能自行解决。

2.如果开发商提出代理产权证书，业主可以拒绝，因为产权证书的业主可以自己办理。如果交给开发商，业主必须向开发商支付代理费。

三、必须先验房后收住宅钥匙

　　在房屋验收前，买方不能签署《住宅钥匙收据》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房销售司法解释），交钥匙即使房屋交付使用。因此，在收到住宅钥匙后，开发商只承担房屋质量保修责任，没有逾期交付的压力。

4、房屋检查中发现的质量问题必须写在纸上，不能听开发商的口头承诺，在房屋问题后面，也写下开发商承诺的解决时间，使业主在开发商无限期拖延后不会无助。

5.收房时必须仔细检查文件。律师表示，业主在正常交付过程中应查看以下文件:

一是房地产开发商必须取得国家强制要求的《建筑工程竣工备案表》。

第二：常说"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》要求的，现在开发商应该在交付时提供。

第三：开发商已获得国家认可的专业测绘单位的面积测量数据，看看是否与购房合同中约定的不同，以便尽快解决问题。

四、逾期交房可以先收房后追究责任吗？

担心开发商逾期交房，担心一旦收到房屋，就没有必要追究开发商的违约责任。原因如下:

第一，接收房屋与开发商逾期交付责任之间没有法定的顺序，也没有法律规定开发商违约责任；

第二，在开发商逾期交付且无免责理由的情况下，是否追究，何时追究开发商违约责任，完全是买方自身的权利；

第三，除了买方明确表示放弃外，接受房屋本身并不意味着买方放弃对开发商违约责任的调查。当然，开发商的违约责任受到诉讼时效的限制，买方应在开发商实际交付之日起两年内主张其权利。

五、什么情况可以退房？

由于销售过程中的一些不规范操作和开发商在资金和项目进度方面的问题，退房事件时有发生。在什么情况下，购房者可以退房？

1.延迟房屋交付

这种情况是买家最有可能遇到的情况之一。到开发商和买方在合同约定的交付日期后，但没有得到开发商的入住通知。一般来说，开发商不能交付房屋超过3个月，买方可以要求开发商退房，并要求双倍退还押金或支付房屋付款利息。

2.开发商缺乏证书，导致合同无效

目前，开发商必须有完整的文件才能建造和出售房屋。开发商文件不完整的，属于违法经营，与买方签订的合同属于无效合同。由于合同无效，买方应腾空房屋，开发商应退还买方支付的房屋款项。

3.开发商未经买方同意改变设计

在买方与开发商签订的合同中，一般规定开发商必须经买方同意才能改变设计。否则，开发商构成违约，买方有权退房。开发商未经买方同意擅自改变房屋类型、方向、面积等相关设计的，买方可以要求开发商按照合同退房。

4、无法获得贷款。签订合同时，除一次性或分期付款外，还约定商业贷款或公积金贷款。如果是公积金贷款，开发商需要出具相关信息，并提交公积金收集部门审核。如果开发商提供的信息显示不符合公积金贷款条件，买方无法获得公积金贷款，买方可以要求退房。

5.拿不到产权证

由于开发商的原因，买方不能在合同约定的期限内获得产权证书。如果该条件可以退房，买方可以要求退房。此外，由于几年前一些房地产经营不规范，一些开发商拖欠政府土地转让费等问题不时发生，导致购买这些房地产的买方多年后无法获得房屋产权证书，买方也可以要求退房。

6.房屋面积误差超过3%

目前，如果房屋的实测面积与签订合同时临时测量面积的误差比绝对值在3%以内（含3%），法院将不支持买方要求退房。如果面积误差比绝对值超过3%，买方要求退房并退还利息，法院将判决买方胜诉。

7.房屋质量不合格

房屋质量不合格是房屋的严重伤害。在这种情况下，首先，开发商很难获得竣工记录表，也不能交付房屋。或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量验证确实不合格。据报道，到目前为止，北京法院还没有因房屋质量不合格而决定退房。

8.房屋质量严重影响使用

　　根据最高人民法院刚刚发布的商品房销售合同纠纷的司法解释，如果买方要求退房并要求开发商赔偿损失，法院也将支持因房屋质量问题严重影响正常生活和使用，主要是由于早期施工造成的房屋空气质量差影响室内居民的健康，房屋噪声影响生活等。

9.开发商抵押房屋

如果开发商在出售房屋前抵押出售的房屋，或出售给买方，并将房屋抵押给他人，买方可以要求退房。了解以上知识，我认为您对新房验收过程有了更具体的了解，最后提醒您，新房验收记得保持警惕，不要错过每一个细节的检查。

了解以上知识后，我认为您对新房验收过程有了更具体的了解，最后提醒您，新房验收记得保持警惕，不要错过每一个细节的检查。

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