天津大港房价为啥这么便宜，天津市大港区房价最低

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大港很大，人口32万，占地1113平方公里，占据滨海新区半壁江山。但大港存在感很低，低到都快让人忘了它也是构成滨海新区行政区划的重要组成部分，是“塘汉大”三兄弟之一（注：塘沽、汉沽、大港三区合并组成滨海新区）。

滨海新区行政规划图，大港占据近一半的面积

不仅仅是大港的存在感低，大港房地产的存在感同样低。低到基本上是一种“小透明”的存在，无论是业内人士或者大港以外的购房客户对其提及都不多。而恰恰是这个“小透明”，在连续四年的房地产调控中房价“坚如磐石”，2018年至今，大港城区（含港东新城）高层售价11000元/平米，洋房售价12500元/平米。在滨海新区各板块市场价格普遍下行中，大港板块竟悄然走出了自己的“独立行情”。

大港城区和港东新城新房价格在2018年至今价格维持稳定

那么在市场价格普遍走低的情况下，为什么大港板块能够走出独立行情？主要原因有以下三点。

一、根源在于供求关系

大港板块过去几年出让土地量有限

2018年大港终于再次启动土拍，上架位于港东新城6宗土地（分别为津滨大（挂）2017-4、5、6、7、8、9号地），看似数量不少，但是合计的建筑面积只有不到11万平米。而在实际土拍的过程中 5号宗地流拍，8号地块公告停牌。其他的4宗地分别被天津融拓（4、7号地）、大港城建（6号地）和大港房地产（9号地）获取，对应建筑面积不足8万平米。在2020年5号地和8号地被重新挂牌，分别被本泰和天津融拓摘得。而上述6宗土地至今尚未有项目入市销售。

2018年拍地位置示意

土地供应有限，自然是消化现有存量

大港板块主力供应主要来自于港东新城，2017年入市的保利海上五月花和新城港东府于2019年已经实现清售，而2019年入市中核海润府仅有别墅产品在售。根据对大港过往数据的统计，大港板块于2018年开始进入较低库存阶段。在新增土地没有结转成可售货量的情况下，当前大港板块主要销售的项目为经纬城市绿洲和老城区的百郦学府，而这两个项目合计存量不足5万平米，这对于有着31万人口的大港肯定是不足的，因此说供求关系是大港走出“独立行情”根源所在。

大港市场存量在2018年降到历史最低值

二、大港板块封闭性强，其受滨海新区整体大盘影响较小

首先大港板块从区位上与滨海新区其他区域联动性小

大港板块从区域上看处于天津滨海新区南侧，虽然行政区划的边界与天津滨海新区核心区紧密相连，但是实际上大港城区与滨海核心区距离较远。大港城区与滨海核心区的中间地带大多是未开发状态，多年来大港的发展与整个滨海新区处于“割裂状态”，尤其是连接大港滨海核心区轨道交通的缺失也加大了这种“割裂感”（注：未来Z4线通到大港，预计时间2024年以后）。这就形成了大港板块市场的封闭性，购房客户大港本地人占据绝对的比重，其他板块很少来大港购房，这也导致大港板块受滨海大盘影响相对较小，房价更多的取决于本区域的供求关系。

大港城区与滨海核心区距离较远

其次除了区位，大港主导产业同样具备独立性

大港区主导产业为石油开采、加工以及相关产业链，区域经济以重化工业为主体，包括大港油田、天津石化公司、天津联化公司、中石化四公司、大港发电厂等一批特大型企业，这就使得大港的主导产业与滨海新区其他功能区有着很大的不同。而正是这种产业独立性降低了大港与滨海新区其他区域人口流动，尤其是人口向大港板块的流入，从而强化了大港板块房地产市场的封闭性。

中石油大港石化公司

三、环境改善型客户需求的增加也加大了供需间矛盾

除了本地刚需客户之外，大港板块环境改善型客户的需求较为突出。大港老城区的西部和南部被石化科技园包围，本地居民基于对污染的担忧产生了改善环境的需求。特别是在2017年以后区域改善型客户比重开始大幅度提升，少部分具备条件的客户搬离大港选择在外部置业，而大部分的客户只能搬到离石化科技园稍远的港东新城等区域，其改善本质不是居住面积而是居住环境。

2017年以后改善型客户比重大幅度提升，其中很多客户是改善环境

总结：

大港板块的“独立行情”其根源在于本地市场的供求关系，区域市场供应的不充分导致需求没有得到有效满足。同时区域房地产市场具有一定“封闭性”，导致本区域受到滨海新区整体大盘影响不大。同时环境改善型需求的增加也导致供需间的矛盾更加突出。正是这几个因素的共同作用和叠加形成了大港房价“独立行情”的形成。当然这是一种特殊市场阶段的特殊产物，预计随着市场供应加大这种局面也会得到改变（全文完）

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